张宏伟：房企一定要熬过2018年年底

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根据周期特征，房地产企业要想活得好，就必须活过2018年底。否则，在市场调整期间，资本链很有可能断裂，甚至被其他企业收购。

鉴于2018年的商品房市场，我认为有以下六点:

1.政策预期:2018年第三季度之前，调控政策中风向标的含义不会松动，调控政策实质性松动的条件将在明年第四季度至2019年满足。政府变更尚未完成，经过3-6个月的政府变更后，即2018年第三季度后，有可能放松；2018年上半年，房地产市场进入大幅调整期。调整期过后，不可避免地会有“救市”政策；新政府第19届中央委员会第三次全体会议预计将于明年10月至11月举行。以前不可能放松，然后才有可能推出刺激政策，为新一轮经济增长铺平道路。

2.市场趋势:从趋势来看，从去年10月到明年，下行调整期持续了2年左右。从2019年到2020年，房地产市场上涨了两年。2019年，交易量主要增加，2020年将出现新一轮房价上涨；本轮楼市调控周期与前几轮不同，明显延长。前几轮房地产市场周期基本上是逐年上升和下降，或者说是逐年上升和下降。这一轮周期是两年下降周期和两年上升周期。根据周期特征，房地产企业要想活得好，就必须活过2018年底。否则，在市场调整期间，资本链很有可能断裂，甚至被其他企业收购。

3.营销机会:由于土地供应放缓、租赁土地比例增加以及土地价格上涨等因素，一线城市已经进入了“慢周转”时代。预计2018年的成交量将比今年多，但很难有大的机会，因为楼市调控仍在严格执行；二线城市，尤其是薄弱的二线城市(如中西部地区和东北地区的省会城市)在2018年仍有大量的机会；三个四线城市:三个四线城市围绕一线城市和强大的二线城市上演了大量的机会。然而，由于房地产市场监管严格，核心城市复苏乏力，这三个四线城市很难有大的机会。其他三个四线城市上半年仍有大量交易机会，但由于下半年交易量透支，很难说会继续。

4.土地收购机会:一线和二线城市是更好的土地收购机会和更好的并购机会；一线城市周围的三个四线城市和实力较强的二线城市对征地机会持乐观态度，而其他三个四线城市则不乐观；一线城市和强大的二线城市无法获得土地，因为直接招标、拍卖和悬挂的成本太高。从趋势来看，是否具有“引进产业”的优势和“产城结合”的能力，将成为这些城市品牌住宅企业在“征地”战略中的竞争焦点。

5.租赁市场:据报道，“十三五”期间，全国计划供应870万套租赁住房，这意味着一线城市和实力较强的二线城市的租赁市场将在未来3-5年得到大力推广。从目前的情况来看，国有企业将通过把现有的工业用地和商业地产转化为租赁住房来增加租赁住房的供应。预计国有企业将继续在租赁市场供给中发挥主导作用，这也将对新屋市场的预期产生影响。

6.不确定因素:经济危机周期与中国房地产调整周期重叠，“美国减税+美元加息”将深化2018年中国房地产市场的调整，部分城市房价可能大幅下跌。

根据经济周期，经过几十年的演绎，我们可以发现它基本上是一个10年的经济周期。前几个经济周期的低点是2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机和1978年左右的中国经济衰退。不用说，这也是一个10年的经济周期。根据上述经济周期规律，这意味着中国经济将在2018-2019年左右面临新的底部。

从目前商品房市场的走势来看，自2016年10月核心一、二线城市调控以来，已经一年多了。随着市场检查的开放，从典型的一、二线城市来看，今年下半年，特别是10月份以后，商品房的交易量确实比去年同期有不同程度的下降了30-50%，二手房的交易价格也开始松动，市场进入“调整期”的迹象越来越明显。随着“美国减税+美元加息”，很有可能引发新兴经济体的经济危机。一旦发生这样的危机，预计2018年中国房地产市场的调整将会深化，一些城市的房价可能会暴跌。