香蜜湖：深圳豪宅标签下的城市更新样本

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在深圳，米香湖一直是一个古老的豪华住宅区。事实上，除了迷人的豪宅，米香湖也是深圳市中心最具潜力的城市更新区之一。装修的呼声来了又去，但命运太糟糕了，这种反差正吸引着市场的注意力。

从过去的娱乐城市，到豪宅、旧住宅区、美食城、工业园区等多种产权形式的区域，整个米香湖在一定程度上已经成为一个“低产出区”。对于决策者、开发商和普通市民来说，位于深圳市中心的米香湖是一片“宝地”。未来它会成为超级豪宅、金融街(000402，购买)还是文化高地？米香湖也有自己的城市更新样本。

米香湖的前世

在我们不知道什么是欢乐谷的时代，香米湖娱乐城给深圳的老一代人留下了一系列美好的回忆，但这个盛大的场合已经成为过去的记忆，而香米湖却率先打破了“豪宅”的概念。

米香湖位于深圳福田中心，曾是深圳的风景名胜之一。在拥有豪宅“标签”之前，米香湖实际上是一个著名的娱乐城市。

1985年8月，香米湖中国娱乐城开业。落差35米的水双环过山车是当时世界上最高的。20世纪80年代，米香湖风靡深港。可以说，在我们不知道什么是欢乐谷的时代，香米湖娱乐城给深圳的老一代人留下了一系列美好的回忆。

如今，这个盛大的场合已经成为过去的记忆。米香湖已经淹没在周围的大厦里。如果不是安静的米香湖上的过山车，人们几乎会忘记这个娱乐城市和它辉煌的过去。2011年，被誉为“中国主题公园鼻祖”的香米湖中国娱乐城，以一声叹息而告终。由于多年的游手好闲，今天的香米湖娱乐城变得安静而压抑。儿童游乐场杂草丛生，一些仍保存完好的娱乐设施生锈了。

李鸿西路横贯东西，将米香湖一分为二。北部的娱乐城市已经对游客关闭，同时许多“豪华住宅”已经在米香湖周围建立起来。南部的美食城、汽车城和一些办公楼已成为米香湖区仅存的公共场所。

事实上，以米香湖为中心，向外辐射，米香湖周边地区为豪宅聚集的地方奠定了基础。1997年以前，人们对豪宅的印象一般是指别墅，但香米湖东海花园的诞生打破了这一概念，小高层建筑也跻身豪宅之列。接下来，香米湖一号、水榭花都和西苑成为深圳新豪宅的代表。在米香湖的南部，美食城已经成为米香湖的另一个地标。

可以说，今天的米香湖给深圳人留下了最深刻的印象，只剩下豪宅和美食城。

住在豪华住宅区有很多命运

位于市中心，有豪华住宅区的“标签”，前景光明。米香湖的价格，尤其是在北部地区，自然在上涨。米香湖也成为深圳中心区最具潜力的城市更新区域之一，但更新过程并不像预期的那样顺利。

根据《深圳市福田区国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要》,福田将建设“一核、两廊、三带”的空格局。米香湖，尤其是美食城区域，将在深南一天金融带建设一个重要的产业支撑节点，以金融街及其延伸区域为核心，打造深圳金融的“新名片”和“新名片”。区政府将推进香米湖区域的规划、开发和建设，释放香米湖区域现有土地，拓展金融载体容量，形成以商务办公和商业为主要功能的城市综合功能，打造低密度综合人文活力街区。

它位于市中心，有豪华住宅区的“标签”。它有一个光明的未来，米香湖的价格，尤其是在北部地区，自然会上涨。据贾家顺研究中心统计，香米湖地区二手房平均价格2015年为每平方米59989元，2016年为每平方米88505元。据记者调查，米香湖、水榭花都、西苑的二手房上市价格甚至超过每平方米13万元。

根据数据，福田区有53.9平方公里的可用土地，其中52平方公里已经建成，只剩下不到2平方公里。最大的地块是米香湖和河套地区。因此，米香湖已成为深圳中心城区最具潜力的城市更新区域之一。“越来越高”的前景使得米香湖经常成为市场讨论的焦点，但更新过程并不像预期的那样顺利。

事实上，对于开发商来说，米香湖的吸引力不言而喻。据记者调查，香蜜湖区集中了大量的开发商项目，可以说是深圳品牌开发商最集中的地方之一，包括万科、特发、金地、东海、中海、中旅、宏榕园。

如今，深圳的所有地区都将在城市更新的帮助下发展，米香湖也不例外。记者在调查米香新村时发现，虽然是一个老社区，但环境依然干净整洁，莱蒙拥有的田健地产和水榭地产已经进入社区。当地居民陈告诉记者，开发商从2015年开始征集旧改的签名，但仍没有进一步的行动。然而，几乎没有业主出售自己的房子在社会上，似乎在某种程度上，旧的改革进程取得了一些进展。此外，米香第二村，一个有20多年历史的老社区，曾经因为拆迁公告而生机勃勃，但仍没有采取行动对其进行改造。在米香二村附近，华泰小区的更新也在劫难逃。自2012年以来，新世界(600628，BUY)地产被确认为华泰小区旧房改造的主体，旧房已被夷为平地。

如果将旧社区改造成“10万+豪宅”，改造仍相对“有希望”，香米湖娱乐城、美食城、汽车家居建材城等地块的更新似乎更加复杂，这可能与土地规划权难以确定有关。

就在去年，有报道说香米湖美食城要进行改造，甚至还有商家说要涨就涨房租的事件。然而，后来证实香米湖美食城并未包括在当时公布的市区重建计划内，现在美食城内的店铺仍照常营业。记者在查阅资料时发现，香米湖南区美食城、汽车城、家居建材城所占据的地块规划功能仍是综合旅游用地或旅游度假娱乐用地，但美食城、高级会所、赛车场、汽车城、建材城等慢慢侵蚀了该地块的规划功能，旅游用地变成了餐饮、体育、汽车、建材等多种混合形式。根据相关规定，综合旅游用地只能用于与旅游相关的项目开发，不能用于与旅游无关的住宅和其他房地产项目。然而，随着香米湖地区旅游项目的减少，其“旅游”功能基本丧失。

此外，香米湖娱乐城由泰国郑达集团和深圳特发集团共同投资建设，以支持特区建设，双方各占50%的股权。衰落之后，十多年来，关于转型的意见不统一，利益和矛盾不可避免，这也增加了转型的难度。

对于这种情况，业内人士指出，主要是要依靠深圳市土地委员会来调整其规划职能。据报道，为了改变地块的功能，开发商需要发布一份规划图，并向区政府报告，然后提交给市规划和土地委员会。相关政府人员和专家将对此进行讨论，如果获得批准，则需要向社会公布并征求意见。然而，去年底，深圳宣布了16个重点发展区，福田保税区和梅林-彩田区被成功选中，但米香湖没有出现。

沉睡的甜蜜湖:

旅行还是豪宅？

连接米香湖南北的豪宅可能是一些开发商的最终目标，但现在米香湖仍在“沉睡”，房地产开发商的“豪宅梦”尚未实现。豪宅光环下的米香湖更新之路可能还很长。

对于米香湖区的规划，各方争论已久。在房价较高的深圳，一些开发商的最终目标可能是建设更多的高档住宅区，连接米香湖南北两侧的豪宅。

根据上海逸居房地产研究所发布的《2016年一线城市豪宅市场研究报告》，2016年中国一线城市豪宅累计成交量接近2万套，同比增长44%。值得注意的是，2016年第四季度，一线城市豪宅平均成交价格为每平方米97152元，达到历史最高水平，同比增长27%，而2015年第四季度的平均成交价格为每平方米76526元。从具体城市来看，上海占了52%的交易量，占了全国奢侈品市场的近一半，其次是深圳，占了29%。米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，今年万科在香米湖地区的新项目将会引起更多关注，预计万科香米湖项目将成为2017年深圳房地产市场的风向标之一。

早在2013年，市场上就有报道称香米湖以南地区将发生变化。现有的临时建筑如美食城和汽车城将被规划为新的豪华住宅区，另外5至10个“水边花都”将被建造。南北两区的豪华住宅区将成为深圳最大、档次最高、最有价值的商品房住宅区。甚至有报道称，一些开发商已经与该地块的业主进行了合作，他们希望将规划方案上报给深圳市土地规划委员会，并计划将该地块的功能属性由旅游用地转变为商品房功能。对此，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓曾在微博上大喊:“请把甜蜜湖还给我！”！邓王智直言不讳地说:“有这么好的地理位置，如果要造一个私人住宅很可惜，深圳的土地资源是供不应求的。”

然而，从目前的情况来看，在香米湖地区的法律规划改变之前，房地产开发商的“豪宅梦”仍不会实现。

现在香米湖地区在工业上可能是一个“低生产区”，但在未来，它将经历城市更新，成为一个高附加值的工业区。对于米香湖的未来，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，米香湖的本质不应该是金融，而应该是文化，它是一个能够代表深圳创新之都特色的文化聚集地。

至于米香湖的开发模式，业内人士也建议可以参考深圳的另一个“豪华住宅区”——华侨城。如今，华侨城既有豪宅，又有大量的公共设施，可以保证高档住宅的私密性。多样化的住宅需求可以使该地区发展得更好。华侨城是公共区域和豪华住宅的完美结合。过度的住宅开发将剥夺米香湖的公共资源。

在开发商眼中，米香湖是实现“奢华梦想”的地方；在政策制定者看来，改造米香湖仍有许多障碍；在普通市民眼中，米香湖是一片充满回忆的宝地。如今，米香湖的大部分地区仍在“沉睡”。尽管米香湖在豪华住宅“光环”下的前景是美丽的，但可能仍有很长的路要走。

在拥有豪宅“标签”之前，米香湖实际上是一个著名的娱乐城市，但这个盛大的场合已经成为过去的记忆。对于决策者、开发商和普通市民来说，位于深圳市中心的米香湖是一片“宝地”，它将南北地区连接成一个超级豪华的住宅区，或者成为一个代表深圳创新之都特色的文化区。米香湖将来应该去参加所有的聚会。