深圳罗湖“针灸式”改造老商圈

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东门步行街是深圳一个繁华的具有地方特色的传统商业中心。我们的记者于建设

在电子商务、商业综合体和新商圈的多重冲击下，深圳老商圈东门商圈并没有选择大规模拆迁改造，而是通过创新商业业态和开放商圈节点，尝试重新打开商圈经脉，实现了更加顺畅的“针灸”转型

东门是“深圳市场”的所在地，这是一个有300多年历史的商业市场。东门商圈可以说是深圳最具本土特色的商圈。它曾经是人们购物和放松的最佳场所。到目前为止，东门商业区的商业面积还不到0.2平方公里，日平均客流量仍在30万至50万人之间。

然而，在电子商务、商业综合体和新商圈的多重冲击下，变化尤为激烈。面对转型升级的压力，东门商圈并没有选择“休克疗法”，而是采用了更为顺畅的“针灸式”转型，试图重新打开商圈的经脉。

旧商业区遇到了新问题

在新商业模式和新商业区的冲击下，旧商业区的闲置物业、落后设施和活力下降等问题日益突出。如何挑起“一潭死水”引起了人们的注意

东门步行街依然熙熙攘攘，但许多商店仍然感觉到“寒意”——顾客的提包率直线下降。

韩国服装店老板陈骁四年前在东门白马服装市场摆摊。“自2015年以来，线下业务受到电子商务的影响越来越大，而且越来越严重。”陈骁去年曾尝试开淘宝店，最初是做服装零售，但由于没有品牌，他只能打“价格战”。后来，他干脆放弃了零售，转而从事电子商务批发，商店只向批发顾客展示新衣服，让他们看商品和补充商品。

像陈骁一样，东门商圈的许多商家和专业市场嗅到了实体商业的苦涩，并迅速转变为“淘宝供应商”。对于繁荣的衰落，东门店主从店铺租金的变化中感受最直接。除了旺角区的数间快餐店外，大部分店铺的租金长期维持不变，甚至开始下降。一些商业建筑被冷落，商店的租金减半，甚至无人出租。据不完全统计，整个东门商业步行街共有商业地产13万平方米。最极端的例子是深圳百货广场大厦，该大厦自“八五”期间市政重点工程竣工后闲置了20年，从未真正实现整体业务，一度成为未完工商业建筑的象征。

与此同时，深圳一批业态新颖、设施齐全、环境优越的商业综合体成为极后发优势。在2016年，位于万象市和空京基白娜的两个购物中心分别实现了67亿元和15亿元的销售额。

“东门的情况就像逆水行舟。如果你不前进，你就会后退。自身问题导致主要商业实体缺乏活力，导致“商业脉搏”整体下降，阻碍发展。”深圳罗湖区经济促进局局长周建军告诉记者，东门商业步行街在1999年开业时就遵循了这一模式。如今，当年的商业街在商业形态、动线规划、沿街建筑和配套公共设施等方面似乎已经落后。

“针灸”转型顺利升级

东门商务区改造采用“针灸疗法”，重点关注重要节点和关键线路，通过“点”、“线”、“面”促进整体风格的提升

贫穷会改变，而改变是有意义的。罗湖借鉴国内外商业转型的经验，从促进整个区域整体业务的角度重新审视东门的定位。

罗湖区的三大商业区——东门、人民南路和蔡武威站在一起，形成了一个“金三角”。南临罗湖口岸和深圳火车站，与港口经济带相连；蔡武威是一个大型的资本密集型城市更新规划区，在不断更新的摩天大楼里新开了高端百货商店；东门是深圳城市和商业的“发源地”，有许多历史建筑和低端批发零售业态。三大商业区紧密相连，但广深铁路(601333，诊断股)形成了一个从北到南的屏障，将“金三角”从地理上分为东西两部分。

“对于东门来说，大规模的拆迁和建设的‘休克型’和‘窒息型’改造是不合适的。当务之急是推进两个方面的转型:一是创新商业业态，改变商业模式；二是开放商圈节点，繁荣周边地区，实现商圈与商圈的对接。”周建军说:“我们提出‘针灸式’治疗，注重重要节点和关键线路，从‘点’、‘线’、‘面’三个方面推进整体风格和特色的提升，以一种微妙的方式实现无缝顺畅的转型升级。”。

“有些针灸疗法像中医一样，关键的业务节点是‘穴位’。如果你找到了“穴位”，人们会感到酸楚和麻木。针灸后，它们会沿经络传播，从而帮助“义”和恢复“健康”周建军解释说:“东门的改造就是通过商业形式的创新来激活这些节点，形成一个人可以自由活动、货可以自由流通的商业‘子午线’，然后把‘金三角’连成一个整体。”

自2011年起，罗湖在东门商圈找到了第一个“穴位”——深圳百货广场大厦，并开始推进重点业务节点的深度转型。

先取穴，然后调整经络

闲置多年的商业“烂尾楼”率先成功转型，开启了商圈重点“穴位”开发项目。随着越来越多的旧商业建筑的升级，商圈商业经脉的整体改善也提上了日程

闲置多年的深圳百货广场，位于深南大道与人民南路的交汇处，东门与人民南商圈的交汇处，区位优势优越。“北面是东门商业步行街，南面是人民南商圈。如果长时间放置在空，就相当于阻断了罗湖商业的“仁途第二脉”。这里的客流停止了南北流动，两个商圈之间的联系被切断了。”周建军说。

与东门的其他商业建筑类似，深圳百货大楼改造前的产权极其分散，从机构到个人共有数百名业主。投资方鹏程集团成立深圳东大门商业管理有限公司，通过拍卖和接受业主委托统一进行商业开发。在第一阶段复兴的四层项目被命名为“ddm购物中心”。“对于ddm商城的商业定位，东大门商业管理有限公司做了大量的市场调研，反复思考东门主要客户‘90后’体验式消费的特点，不断扩大旧建筑的承载能力。”参与整个项目振兴的深圳东大门商业管理有限公司副总经理钟建林说。

今年4月，经过六年的改造，以“潮流、文艺、原创主题空体验中心”为全新定位的ddm商城正式开业。主街区“丁镇”注重设计师的原创特色，将9条主题街布置成怀旧复古风格场景，搭配20多种工艺品、首饰、家居软装等12种设计师审美产品；购物中心的中庭矗立着一棵高达十几米的巨型仿真树，贯穿所有楼层，装饰着小屋和鸟兽，营造出“密林、鸟兽、花卉”的氛围。“购物中心的同质化竞争非常严重。我们希望通过空的设计、商业搭配和装饰风格来引起情感共鸣，让顾客的购物体验更加丰富和独特。”定邦镇总规划师任说。

商业模式的创新激活了现有的物业，ddm商城实现了一个美丽的转折，开盘率接近100%。深圳市东门商业步行街管理处处长罗向《经济日报》表示，ddm商城的示范带动了东门许多闲置的商业建筑业主的需求，他们共同要求接受“针灸式”改造，新的“穴位”有望疏通。

商业模式的升级为旧商业建筑带来了新的可能性。在东门步行街的最北端，新白马服装市场的第五层已经被从市场上拆除进行整改，并重新规划为设计师工作室。“免租金第一年”优惠吸引了70多名设计师入住。“时装设计师过去是一个非常被动的‘幕后’角色，及时接受市场信息，渠道不畅。”广州文化创意有限公司设计师崔认为，新格式解决了这些痛点。“专业批发市场在新白马的五楼下面。下楼时，我们可以实时与一线市场取得联系；客户也可以直接来我们这里下单。

东门商圈转型的下一步将是理顺商业“经脉”，促进整体提升。周建军介绍说，东门内自然形成的路网密集复杂，容易迷路。要设计好人的运动路线，照亮和引导他们形成一条“运动线子午线”；旧的商业规划中停车位很少，将通过项目捆绑促进“ppp模式”的发展，并在商业区周围修建地下停车场，以优化“交通子午线”；“四条道路”——绿道、走廊、步道、河流——将充分利用近水楼台、近水楼台的优势，将东门与人民南路、蔡武威路串联起来，形成“商圈子午线”。“未来的东门将是一个全新的‘慢生活休闲购物城’，融合商务旅游文本，形成品牌效应，线上线下联动，传承百年商业脉搏！”周建军说。(《经济日报》？中国经济网记者于坚)